Bất Động Sản

Rủi ro ‘bong bóng’ 21 tỷ USD bơm vào bất động sản

Tính đến năm 2017, tổng dư nợ tín dụng đối có làm việc đầu tư, kinh doanh BDS đạt 471.022 tỷ đồng (hơn 21 tỷ USD). Mức dư nợ cho vay BDS cao khiến nhiều người lo ngại phân khúc sẽ xảy ra bong bóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro.


Tín dụng BDS tăng nóng


Theo báo cáo, của Ngân hàng Nhà nước, trong tổng dư nợ tín dụng 471.022 tỷ đồng, 3 lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất, đạt trên 100.000 tỷ đồng. Trong đây, cho vay đầu tư, kinh doanh 1 số dự án thi công khu thành phố, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỷ đồng. Cho vay thi công, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp có cho thuê được bạn trả nợ bằng 1 số nguồn thu nhập không phải là tiền thu nhập, tiền công đạt 100.083 tỷ đồng. Cho vay kinh doanh khác đạt 112.561 tỷ đồng.


Báo cáo tổng quan phân khúc tài chính của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cũng cho thấy, năm 2017, tín dụng tiêu dùng tăng cao khi chiếm dao động 65% (năm 2016 tăng 50,2%), chiếm 18% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 12,3%).


Trong đây, chủ yếu là cho vay có mục đích mua, sửa chữa nhà ở, chiếm 52,9% (năm 2016 là 49,5%). Tín dụng vào làm việc kinh doanh BDS và thi công cũng tăng 12,2% so có năm 2016, chiếm 15,8% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 17,1%).

BDS,tín dụng cho vay BDS,bong bóng BDS,thông tư 36
Tín dụng đổ vào BDS đang bị hạn chế


Với số liệu này, Ban Kinh tế Trung ương cảnh báo mức tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà quá cao sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thị trường căn hộ cao tầng ở Hà Nội và TP.HCM có diện tích tiêu thụ dao động 60 – 70 nghìn căn hộ cao tầng/năm, tương ứng dao động 8 – 9 tỷ USD. Trong khi đây, mật độ vay vốn ngân hàng thường phổ biến ở mức 50 – 70% tổng giá trị căn hộ cao tầng. Như vậy, có thể thấy phần đáng kể trong 1 số khoản vay mua nhà được chảy vào , nơi luôn tiềm ẩn nhân tố đầu cơ ở mức cao.


Để hạn chế dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BDS, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã trực tiếp chỉ đạo 1 số tổ chức tín dụng là khi vay tín dụng BDS phải kiểm soát nghiêm ngặt và tập trung vào các phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở cho các người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.


Bên cạnh đây, cơ quan này sẽ thực hiện kiểm soát có lựa chọn, chọn lọc cho vay trên qui định chắc chắn an toàn vốn vay, hiệu quả kinh tế và theo đúng quy định của pháp luật, tránh dồn tín dụng và kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tăng trưởng nóng.


Dự án tốt mới tiếp cận được vốn vay


Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, giai đoạn này, dư nợ tín dụng BDS chiếm từ 10 – 12% tổng dư nợ. Ông Minh cho rằng mật độ này là thích hợp.


“Về quản lý cho vay BDS, thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước trong tháng 1/2018 đã có chỉ thị 01 của Thống đốc quy định tăng trưởng tín dụng phải đi cùng có an toàn cũng như chắc chắn chất lượng tín dụng, trong đây có cho vay BDS.


Thứ hai là Thông tư 36 về giới hạn tín dụng cũng đề nghị từ năm 2018, ngân hàng chỉ dùng 45% vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, trong khi năm 2017 là 50%, năm 2016 là 60%.


Thứ ba là hệ số rủi ro trong làm việc cấp năm nay đã tăng lên 250%, từ đây tạo điều kiện cho 1 số ngân hàng cho vay BDS nghiêm ngặt và chắc chắn, hiệu quả tốt. Các chủ đầu tư có năng lực triển khai dự án, đảo bảo đúng quy định về tín dụng BDS vẫn nhận được sự bảo lãnh từ ngân hàng. Do đây, phân khúc BDS sẽ không xảy ra bong bóng trong ngắn hạn.


Trong năm 2007 – 2008, tín dụng BDS chiếm đến 31 – 32% trong tổng dư nợ, tức là tăng trưởng rất nóng. Những năm này, ngân hàng đã phải trả giá rất nhiều khi xử lý nợ xấu. Vì vậy, giai đoạn này, 1 số ngân hàng cho vay BDS rất nghiêm ngặt”, ông Minh tài liệu.


Trong khi đây, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa phân tích, mặc dù số dư nợ tín dụng vào BDS lớn nhưng thực ra phân khúc đã được 1 số ngân hàng thắt chặt từ năm 2017. Những con số này là hệ quả của việc cho vay trước, giờ 1 số ngân hàng đang xử lý. Trong năm 2018, ngân hàng sẽ còn thắt chặt Bên cạnh đây việc cho vay vào BDS nên không ảnh hưởng đến phân khúc.


“Năm nay, 1 số ngân hàng thương mại cổ phần đều hạn chế cho vay BDS. Những con số này chẳng thể nói lớn hay nhỏ mà còn tùy thuộc vào phân khúc. Hiện nay, 1 số chủ đầu tư vay tín dụng làm dự án rất khó. Còn người dân vay mua nhà cũng bị hạn chế, do 1 số ngân hàng có 1 số quy định riêng có nhau là hạn chế về giá trị cho vay.

Nếu hồi trước, ngân hàng có thể cho cá nhân vay 12 – 15 tỉ để mua nhà nhưng bây giờ chỉ cho vay tối đa dao động 5 – 7 tỉ mà thôi. Hiện ở, tín dụng đổ vào BDS đang an toàn và phân khúc đang phát triển tốt”, ông Quang nói.


Chuyên gia BDS cá nhân Phan Công Chánh cũng nói rằng, giai đoạn này phân khúc chỉ sắp kết thúc quý 1/2018 nên chưa thể nhận định đúng về phân khúc, mà cần phải đợi đến 1 số quý sau mới biết được tình hình như thế nào.

“Mặc dù ngân hàng đang siết chặt về hồ sơ, thủ tục khi cho vay BDS nhưng họ vẫn có sức ép tìm dự án tốt để cho vay. Khi Ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định siết chặt việc cho vay BDS thì ép buộc 1 số thủ tục cho vay từ phía ngân hàng có thể khắt khe hơn.


Đây là tín hiệu tốt và là động thái cần thiết để phân khúc phát triển lành mạnh, không để phân khúc tăng trưởng quá nóng. Những năm gần đây, Nhà nước và Chính phủ đang vất vả để xử lý nợ xấu do ngân hàng cho vay BDS dưới chuẩn. Đó là bài học lớn cho 1 số ngân hàng khi cho vay mua nhà, BDS giai đoạn này”, ông Chánh nhận định.


Diệu Thủy – Quốc Tuấn

Tìm hiểu thêm https://giakhanhland.vn/ban-can-ho-quan-2/

banner q2 thao dien