Bất Động Sản

Thanh khoản condotel, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục giảm

Cam kết lợi nhuận quyến rũ nhưng condotel, villa nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục xuống dốc về nguồn cung và thanh khoản. Diễn biến trong nhiều tháng gần đây cho thấy phân khúc này đang mất dần sức hút trên phân khúc.

Tiếp tục đà suy giảm

Báo cáo phân khúc Bất động sản Nhà ở quý II/ 2018 của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), cho thấy dấu hiệu giảm nhiệt, cả nguồn cung và sức cầu, đặc thù là , villa nghỉ dưỡng.

Cụ thể, đối có villa nghỉ dưỡng, ghi nhận trong quý, phân khúc chỉ đâyn nhận 1 dự án mới có nguồn cung dao động 32 căn villa nghỉ dưỡng, bằng 22% so có quý trước (147 căn). Đây là quý thứ ba nguồn cung liên tục sụt giảm so có quý trước.

Thanh khoản condotel, villa nghỉ dưỡng tiếp tục giảm
Nhiều bạn đang nhầm lẫn về chia sẻ lợi nhuận

Ở phân khúc condotel, DKRA Vietnam ghi nhận phân khúc có 28 dự án chào phân phối nhưng sức cầu không cao. Trong quý 2/2018 chỉ đâyn nhận nguồn cung từ 2 dự án (1 dự án mới và 1 dự án trước đây triển khai GĐ thứ hai) có tổng số 2.100 căn condotel, trong đây riêng 1 dự án ở miền Trung đã cung cấp 2.000 căn. Tại dự án này, lượng tiêu thụ cũng đã chiếm 63% lượng tiêu thụ toàn phân khúc trong khi ở một vài dự án khác, sức tiêu thụ rất gặp khó.

Nếu như công thức đẩy giá phân phối condotel lên cao để chạy đua cam đoan lợi nhuận là chiêu tranh giành phổ biến trước đây, thì phân khúc đã có các dự án đi ngược xu hướng, giá phân phối thấp hơn và không còn cam đoan lợi nhuận hàng chục năm. Điển hình là dự án Dragon Fairy, The Arena Cam Ranh, Ocean Vista, Aloha Beach Village…

Để tạo động lực cho môi giới phân phối hàng, có dự án đẩy mức hoa hồng, thưởng nóng lên đến gần 200 triệu/sản phẩm. Bên cạnh đây, chủ đầu tư còn đưa ra bài toán chia sẻ lợi nhuận lên đến 95%, cao nhất phân khúc giai đoạn này.

Dự báo phân khúc 6 tháng cuối năm 2018, DKRA Vietnam cho rằng, phân khúc nghỉ dưỡng không có nhiều biến chuyển so có một vài quý trước. Theo tiên liệu, trong thời gian tới, nguồn cung villa biển hạn chế, nguồn cung condotel khá dồi dào nhưng lượng tiêu thụ không khởi sắc. Các chủ đầu tư chú trọng tạo ra điểm vượt trội, lợi thế tranh giành cho dự án để lôi kéo người mua.

Cạm bẫy chia sẻ lợi nhuận

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, điều cần quan tâm đối có condotel là chất lượng, chiến lược kinh doanh cũng như chính sách phân phối hàng cam đoan lợi nhuận. Vấn đề này cần được cân nhắc kỹ lưỡng bởi cả chủ đầu tư và nhà đầu tư để thích nghi có phân khúc cũng như khung pháp lý càng ngày càng nghiêm ngặt.

“Chính sách chắc chắn lợi nhuận là 1 nhân tố quan trọng khiến loại hình này phát triển thành quyến rũ và khác biệt có một vài loại hình BĐS khác, nên việc tranh giành về mức lợi nhuận giữa một vài dự án là điều dĩ nhiên.

Tuy nhiên, cần lưu ý khi một vài dự án được đưa vào hoạt động và có đạt đúng mức lợi nhuận như đã cam đoan hay không thì vẫn chưa thể xác nhận được mà phải chờ vào diễn biến thứ hai của phân khúc”, Tổng giám đốc JLL Việt Nam lưu ý.

Ông Trần Văn Dũng, Phó Tổng Giám đốc Trường Phát Investment, cho rằng, nhiều bạn giai đoạn này đang bị cuốn theo và nhầm lẫn về lợi nhuận thực tại từ condotel. Thuật ngữ chia sẻ lợi nhuận được sử dụng phổ biến ở đa số một vài dự án condotel, có con số dao động 80%, cá biệt lên đến 95%. Tuy nhiên, thực tại khi hoạt động, lấy doanh thu trừ giá thành thì còn có lợi nhuận hay không mới là điều quan trọng. Đây là vấn đề lớn đối có các dự án không cam đoan lợi nhuận, hoặc sau khi hết thời gian cam đoan lợi nhuận.

“Lợi nhuận của 1 sản phẩm condotel khi hoạt động bằng doanh thu cho thuê trừ giá thành. Về doanh thu, có 1 dự án có dao động 500 phòng cho thuê thì chủ đầu tư có thể giữ lại 100 phòng. Khi hoạt động, khách thuê sẽ được lấp đầy ở 100 phòng của chủ đầu tư trước khi tràn sang 400 phòng đã phân phối cho khách đầu tư. Đây là nhân tố khiến doanh thu condotel của khách đầu tư luôn bất lợi so có chủ đầu tư dự án.

Mặt khác, giá thành là nhân tố mà bạn không kiểm soát được. Nó có thể bao gồm giá thành cho đơn vị trực tiếp hoạt động, giá thành cho chủ đầu tư trong các phần việc họ tham dự, giá thành sửa chữa, thay thế trang thiết bị… Những giá thành này bạn chẳng thể kiểm soát, thương lượng, mà chỉ có chủ đầu tư đứng ra đại diện.

Nếu chủ đầu tư dùng chiêu trò thì họ hoàn toàn có thể “cân đối” 1 một vàih hợp pháp, một vài giá thành đúng bằng doanh thu. Như vậy, lợi nhuận sẽ là 0% và bạn sẽ không thu về được đồng nào cho dù mật độ chia sẻ lợi nhuận là bao nhiêu”, ông Dũng đánh giá.

Quốc Tuấn

Tìm hiểu thêm https://giakhanhland.vn/ban-can-ho-quan-2/

banner q2 thao dien